IL DECRETO SALVA CASA
Il Ministro delle infrastrutture ha presentato le linee guida interpretative utili per chiarire l’attuazione del c.d. Decreto Salva Casa (decreto-legge 69/2024 convertito dalla L. 24 luglio 24 n. 105).
Come noto, il Decreto Salva Casa, in vigore dal 28 luglio 2024, è intervenuto sul DPR n. 380/2001 (cd Testo Unico sull’Edilizia) per attuare il duplice obbiettivo di estendere le possibilità di sanatoria delle irregolarità “minori” e definire le attività programmatiche di riqualificazione degli immobili limitando il consumo di suolo.
In particolare la riforma del DPR n. 380/2001 aveva inciso sugli interventi per il recupero dei sottotetti (co. 1-quater dell’art. 2-bis); precisando che, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità abitative, non rilevano difformità insistenti sulle parti comuni (co. 1-ter art. 9-bis); sul mutamento della destinazione urbanistica (art. 23-ter); sull’agibilità per l’asseverazione dei cd “mini appartamenti” (art. 24); sulle tolleranze costruttive degli immobili già costruiti (art. 34-bis) e sulle varianti in corso d’opera eseguite in parziale difformità del titolo ante 1977 (art. 34-ter).
LE LINEE INTERPRETATIVE
Le linee interpretative, anticipate dal Mit in occasione dell’incontro programmato per la riunione del tavolo sulla casa del 28 gennaio 2025, hanno permesso di identificare e risolvere alcune significative questioni sull’argomento attraverso la strutturazione di una specie di FAQ:
1. STATO LEGITTIMO – VERIFICA TITOLI PREGRESSI
Prima del DL Salva Casa, chiunque avesse voluto presentare una pratica edilizia al Comune, relativa, per esempio, a una ristrutturazione o persino al semplice rinnovo degli impianti esistenti, avrebbe dovuto ricostruire lo “stato legittimo” dell’immobile.
Chiarimenti Linee guida
Il DL Salva Casa consente al cittadino di poter dimostrare lo stato legittimo dell’immobile ricostruendo la sua storia a partire dall’ultimo intervento eseguito, sempreché risulti che il Comune abbia già verificato la regolarità della catena di titoli precedenti. La verifica dei titoli pregressi da parte degli uffici comunali potrà essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo intervento il cittadino abbia debitamente indicato gli estremi dei titoli pregressi. Tale meccanismo potrà essere applicato sia ai titoli rilasciati dalla PA (come nel caso di un permesso di costruire), sia ai titoli formatisi in virtù di un silenzio assenso (come nel caso della SCIA).
2. UTILIZZO DELLE NUOVE PROCEDURE IN SANATORIA PER FINALITA’ MULTIPLE
Una delle novità più significative introdotte con il DL Salva Casa è nella possibilità di avviare procedimenti “a finalità multipla” con un’unica istanza sia per effettuare il cambio d’uso, sia per effettuare le opere edilizie funzionali alla nuova destinazione dell’immobile. In tal caso, gli uffici comunali avvieranno, appunto, un procedimento a “finalità multipla”.
Chiarimenti Linee guida
Specificano che è possibile attivare un procedimento “a finalità multipla” per tutti gli obiettivi di trasformazione edilizia previsti dal DL Salva Casa. A titolo esemplificativo, un cittadino potrà presentare un’unica istanza in cui, contestualmente, chiede la sanatoria di una difformità del passato e il cambio d’uso dell’immobile condizionato alla sanatoria.
3. SANATORIA DELLE PICCOLE DIFFORMITÀ/VARIAZIONI ESSENZIALI SUGLI IMMOBILI VINCOLATI
Prima del DL Salva Casa, non era possibile la sanatoria in molti interventi realizzati su immobili sottoposti a vincolo, in virtù di forti vincoli col la normativa paesaggistica regolata dal Codice dei beni culturali. In particolare, non sarebbe stato possibile in nessun caso sanare difformità, anche di lieve o minima entità, qualora avessero comportato un aumento di volumi o di superfici.
Chiarimenti Linee guida
Con esse si viene a precisare che, nonostante le forti resistenze di alcune Soprintendenze, il DL Salva Casa consente ai cittadini di presentare agli uffici comunali un’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica anche nell’ipotesi di aumento di volumi o superfici. In tal caso, senza che operi alcuna preclusione, verrà infatti attivato un sub-procedimento volto ad acquisire entro tempi certi (con clausola del silenzio-assenso) apposito parere sia da parte della Regione (o dall’ente delegato) che della Soprintendenza ai fini della positiva conclusione del procedimento principale di sanatoria ordinaria. Ogni fase procedimentale è scandita da tempi chiaramente individuati dalla legge e dalla regola del silenzio-assenso.
4. REGOLARIZZAZIONE VARIANTI ANTE ‘77
Prima del DL Salva Casa era difficile sanare le difformità, realizzate nella costruzione degli immobili realizzati prima del 30 gennaio 1977, anche se di modesta entità.
Chiarimenti Linee guida
Il DL Salva Casa consente al cittadino di accedere a una speciale procedura di regolarizzazione. Basterà, infatti, presentare una SCIA in sanatoria e provvedere al pagamento della relativa sanzione.
Le linee guida specificano che è sufficiente che le varianti da regolarizzare siano state eseguite nell’ambito dei lavori riconducibili ad un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977, anche se le stesse siano state realizzate in data successiva.
Sul lato dei controlli viene chiarito che gli uffici comunali, diversamente da quanto accade nelle ordinarie pratiche di sanatoria, non sono chiamati ad effettuare alcuna verifica in ordine alla conformità della variante rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia; in merito al trattamento sanzionatorio il cittadino sarà soggetto a una sanzione compresa tra i 1.032 e i 10.328 euro.
5. TOLLERANZE E IMMOBILI
Il DL Salva Casa, ha ampliato il perimetro delle tolleranze costruttive ante 24 maggio 2024, stabilendo che, a determinate condizioni, scostamenti anche superiori al 2% rispetto alle misure progettuali non costituiscono violazione edilizia né, in caso di immobile sottoposto a vincolo, necessitano di autorizzazione paesaggistica.
Chiarimenti Linee guida
Le linee guida MIT precisano che le tolleranze calcolate sulle nuove soglie (dal 2 al 6%, a seconda della superficie dell’unità immobiliare) possono essere fatte valere anche su immobili vincolati.
6. SANZIONI APPLICABILI ALLE NUOVE PROCEDURE IN SANATORIA
Il DL Salva Casa subordina l’efficacia della SCIA in sanatoria per la regolarizzazione delle parziali difformità e delle variazioni essenziali al pagamento di un importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dall’Agenzia delle entrate e comunque compreso tra i 1.032 e i 10.328 euro se l’intervento risponde alla doppia conformità “attenuata” e tra i 516 e i 5.164 euro se l’intervento risponde invece alla doppia conformità “tradizionale”.
Chiarimenti Linee guida
Nel caso in cui il Comune ritenga che l’intervento non abbia determinato un aumento del valore venale dell’immobile, potrà essere applicata direttamente una sanzione pari alle soglie minime edittali, senza la necessità di coinvolgere gli uffici dell’Agenzia delle entrate.
7. MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D’USO – SPECIFICHE CONDIZIONI
Il DL Salva Casa ha introdotto disposizioni di principio volte a ritenere sempre ammissibile il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali più affini (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e commerciale), ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
Chiarimenti Linee guida
Le condizioni necessarie devono essere specificamente individuate dai Comuni, tenuto conto anche di quanto già previsto negli strumenti urbanistici comunali, mediante apposite determinazioni adottate dopo l’entrata in vigore del DL Salva Casa
8. MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D’USO – ONERI URBANISTICI
Il DL Salva Casa, venendo incontro a coloro i quali intendano mutare la destinazione d’uso, ha escluso l’obbligo di reperire aree da cedere al Comune per la realizzazione di servizi di interesse generale o di parcheggi, confermando invece l’obbligo di corrispondere, se previsto, il contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
Chiarimenti Linee guida
Con esse si chiarisce che non è neppure dovuto il contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria, il cui pagamento, in un contesto già urbanizzato e quindi già dotato, per esempio, di strade residenziali, illuminazione e fognature, si risolverebbe in una mera duplicazione di costi a carico del richiedente, senza alcun vantaggio correlato. Come ulteriore ausilio, il cittadino viene informato che l’esonero dal reperimento delle aree e dal pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria opera anche in presenza di disposizioni comunali contrarie.
9. SOTTOTETTI
Il DL Salva Casa ha introdotto una deroga in materia di distanze, consentendo l’intervento di recupero del sottotetto anche in quei casi in cui non sia possibile rispettare le distanze minime tra gli edifici e dai confini, come accade, ad esempio, all’interno di contesti già totalmente urbanizzati
Chiarimenti Linee guida
Chiariscono che la deroga potrà operare in tutte le regioni che sono già intervenute o interverranno in futuro con proprie disposizioni a regolare gli interventi di recupero dei sottotetti, anche se la disciplina regionale prevede solo una regolazione parziale degli interventi in esame.